Mietpreisbremse ein hilfloses Konzept

Eine Deckelung der Mietpreise schafft keinen neuen Wohnraum sondern verschärft den Wohnungsmarkt.

In der Tat kann man in einigen Regionen deutliche Mietpreissteigerungen feststellen. Diese haben teilweise ein Ausmaß, dass viele Mieter die Preise kaum noch zahlen können. Andererseits gibt es viele Regionen, wo ein Überangebot an Wohnungen besteht und seit Jahren keine Mietsteigerungen, sondern sogar Mietrückgang erfolgt sind.

 

Während vor allem in den Großstädten München (+20%), Frankfurt (+30%) und Hamburg (+28%) die Neumieten gegenüber den Bestandsmieten überproportional stiegen, blieben sie in anderen Regionen, insbesonders auf dem Land, unverändert niedrig oder fielen sogar.
Die Mietpreisbremse wurde populär, seit Peer Steinbrück (SPD) das Thema im Bundestagswahlkampf 2013 einsetzte. Besonders in Großstädten wie München, Hamburg oder Stuttgart können Durchschnittsverdiener die Wohnungen zumindest in den besseren Stadtteilen kaum noch bezahlen. Die CDU griff das Thema auf und die Mietpreisbremse wurde in den Koalitionsvertrag aufgenommen.

 

Insbesondere in Ballungsgebieten der Großstädte wird der Wohnraum zunehmend knapp und steigen die Mieten. Das hat natürlich einen Zusammenhang, denn bei knappen Angebot steigen die Preise. Das ist marktwirtschaftlich völlig normal und bei allen Geschäftsfeldern feststellbar.

 

Da nun der Wohnraum per Gesetz als besonders geschütztes Gut gilt, bestehen hier andere Ansprüche und Anforderungen als beispielsweise bei Autos, Handys, Kleidung oder anderen Angeboten. Von daher existiert auch ein Wohnraummietrecht, dass das Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern regelt und präzisiert.

 

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) weist in seinem Newsletter von 15.04.2014 darauf hin, dass seit einigen Tagen ein Referentenentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer Mietpreisbremse (MPB) vorliegt.
Damit soll bewirkt werden, dass Wohnraum bezahlbar bleibt und die Mieten nicht mehr so schnell steigen.

 

Wie eine Mietpreisbremse funktionieren soll
Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen sind von der Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung ausgenommen.
Bei der Neuvermietung einer Wohnung nach dem Auszug eines Mieters, darf der Vermieter künftig höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Lag die Miete schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete, brauchen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht reduzieren.

 

Keine Änderung bestehender Mietverträge
Bestehende Mietverhältnisse sind schon lange gut geschützt. Bestandsmieten dürfen maximal bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, wenn die Miete vorher 15 Monate lang nicht verändert wurde.

 

Mietpreisbremse nicht überall
Die Mietpreisbremse ist optional. Die Bundesländer legen fest, in welchen Regionen sie angewendet wird. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ für jeweils fünf Jahre ausweisen. Die Mietpreisbremse gilt nur dort. In Groß- und Universitätsstädten ist die Situation angespannt, in ländlichen Regionen eher nicht. Für die Region OWL dürfte die Mietpreisbremse nicht in Frage kommen. Es sei denn, politische Gruppen versprechen sich vor den Wahlen dadurch zu profitieren.

 

Wohnungsmangel bleibt
Mit der Mietpreisbremse wird aber nicht das Problem der Wohnungsknappheit in den bevorzugten Ballungsgebieten gelöst, sondern im schlimmsten Fall noch verschärft, wenn die Bautätigkeit deshalb zurück geht oder die Selektion bei den Mietern vertieft wird. Die Mietpreisbremse kann eventuell den Anstieg der Vergleichsmieten verlangsamen, was Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt haben kann. Jedoch werden mit dieser Maßnahme die Ursachen nicht beseitigt.

 

Wie das in der Politik so üblich ist, werden für Missstände und Versäumnisse Schuldige gesucht, die dann als Feindbilder aufgebaut werden und von den Mängeln der Politik ablenken sollen. So wie Putin in Russland die Eroberung der Krimhalbinsel nutzt, um von den internen Wirtschafts- und Gesellschaftsproblemen abzulenken, wurden und werden immer externe Feindbilder und Schuldzuweisungen konstruiert, um nicht selbst als Verursacher im Fokus zu stehen. Eine uralte und gern angewandte Methode.

 

Ursache der Mietpreisentwicklung
Ursache des Wohnungsmangels und damit der explodierenden Preise ist einzig ein Strukturproblem.
Bedingt durch die Landflucht und den Zuzug in den Städten gibt es auf der einen Seite Knappheit, auf der anderen Seite Überschuss an Wohnraum. Ursache sind letztendlich die Arbeitsplätze.

 

Während einerseits im Norden, in den Kleinstädten und in der Fläche die Arbeitsplätze abgebaut werden, die Menschen dort wegziehen und die Infrastruktur verschwindet, konzentrieren diese sich andererseits in den Ballungszentren wie München, Stuttgart, Frankfurt usw.. Wie es schon immer war, sind die Menschen gezwungen, den Arbeitsplätzen zu folgen und verlassen ihre alten Wohnorte. Damit einher geht der Abbau der Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten und Läden, was den kumulativen negativen Prozess noch beschleunigt. Der Geschäftsführer der Konzept Immobilien GmbH in Minden berichtet: „Die Mieter ziehen um, weil sie hier keine Arbeit bekommen. Hier können sie sich zwischen drei Wohnungen entscheiden, finden aber keine ausreichend bezahlten Arbeitsplätze, im Süden ist es genau anders herum. Dort können sie zwischen mehreren Arbeitsplätzen wählen aber finden keine bezahlbare Wohnung.“

 

So ist es kein Wunder, dass in Klein- und Mittelstädten wie Petershagen, Hille, Porta Westfalica, Oeynhausen, Minden, Herford die Bewohnerzahlen zurück gehen und der Leerstand zunimmt. Gleichzeitig damit verbunden ist ein zunehmender Wertverlust der Immobilien. Je weiter man auf das Land kommt, um so billiger werden die Objekte. Teilweise sind sie unverkäuflich, weil sie überhaupt keiner mehr haben will.
Die Mietpreise stagnieren seit Jahrzehnten. Seit über 20 Jahren sind die Mieten in diesen Räumen nicht gestiegen, die Handwerkspreise haben sich in der Zeit verdoppelt und die Materialpreise vervierfacht. Rendite ist abgesagt. Das führt natürlich dazu, dass die Investitionen in Gebäude abnehmen und die Reparaturstaus zunehmen. Der zunehmende Verfall beschleunigt die Erosionsprozesse und verstärkt den Abzug aus diesen Regionen.

 

Politische Verhandlungen
Die Koalitionspartner sind sich noch uneins über die Ausgestaltung der Mietpreisbremse (MPB) berichtet der DDIV: Insbesondere die CDU/CSU-Fachpolitiker monieren vieles am vorliegenden Entwurf und fordern die Umsetzung der im Koalitionsvertrag vereinbarten Inhalte. So mahnen sie u. a. an, die zeitliche Befristung der MPB (5 Jahre) festzuschreiben und diese an einen konkreten Maßnahmenkatalog zu koppeln ist, so wie es in der Koalitionsrunde verhandelt wurde. Gefunden werden müssen zudem belastbare Kriterien, wonach ein Quartier oder ein Stadtbezirk als echtes Mangelgebiet auszuweisen ist. Dies sehen auch weite Teile der Immobilienwirtschaft so. Zwar wird die MPB weiter abgelehnt, aber zunehmend muss man sich damit beschäftigen, was passiert, wenn die Bremse kommt. Und sie wird kommen, da alle im Bundestag vertretenen Parteien sich vor und auch nach der Wahl für eine Mietpreisbremse aussprechen. Zahlreiche Gutachten führen immer wieder vor Augen, dass eine Mietpreisbremse (MPB) das Problem des partiellen Wohnungsmangels nicht löst, die Investitionssicherheit verschlechtert und letztlich den Mietinteressenten schadet, die man eigentlich vor Auswüchsen am Markt schützen will.

 

Die Lösung ist letztlich recht einfach
Wenn die Politik durch entsprechende Fördermaßnahmen und Stärkung dieser Regionen in den strukturschwachen Gegenden Arbeitsplätze schafft, entlastet sie die Ballungsgebiete, bringt Einkommen und damit Investitionen in diese Regionen. Ein positiver kumulativer Prozess setzt ein.

 

Statt dessen passiert das Gegenteil. Beispiel Stadt Minden: Verlust des Sitzes des Regierungspräsidenten schon in den 50ziger Jahren, Verlust der Landesbehörde Straßenbau, Verlust der Umweltbehörde, Abbau des Bundesbahnzentralamtes, Verlagerung verschiedener Firmen in andere Regionen, Konzentration des Bankensektors, im Einzelhandel usw. haben dazu beigetragen, dass und insbesondere auch hochwertige Arbeitskräfte abwandern und damit auch Kaufkraft. Stellen wir uns Wolfsburg ohne VW vor. Was bliebe von der Stadt?

 

Zunehmende Konzentrationsprozesse und das Internet lassen immer mehr kleine Firmen verschwinden, führen zu Arbeitsplatzabbau und führen zu Niedriglöhnen und somit weiteren Kaufkraftverlusten. Das Verschwinden des Mittelstandes und die Vermögenskonzentrationsprozesse reduzieren ebenfalls die regionale Kaufkraft und verstärken den erosiven Prozess.

 

Alles nur Aktionismus
Wenn die Politik tatsächlich etwas ändern wollte, müsste sie hier ansetzen und nicht an der Mietpreisbremse. Das ist nur Wahlkampfgetöse. Dann könnte sie auch gleich noch eine Lebensmittelpreisbremse, eine Bekleidungspreisbremse, eine Energiepreisbremse, Baustoffpreisbremse, Gehaltspreisbremse und weitere Bremsen beschließen. Vielleicht täte da eher einmal eine Politikbremse gut.

 

Stellen wir uns einfach mal vor, die Rundfunkanstalten und mehrere Zentralverwaltungen von Versicherungen und Banken wären in Minden und Umgebung angesiedelt.
Es gäbe plötzlich keinen Wohnungsleerstand mehr und der Preisverfall der Immobilien würde sich ins Gegenteil wandeln. Die Mieten würden steigen und die Nachfrage sowieso. Dann können die Kommunen so weiter machen wie bisher. Baugebiete ausweisen, Verwaltung aufstocken, neue Gebäude bauen, neue Städtische Firmen gründen, mehr Kredite aufnehmen, – die Welt wäre wieder in Ordnung.

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