Karlsruhe. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses dann nicht gerechtfertigt ist, wenn der Mieter seine Vermieterin vor die Tür trägt, wenn dieser sich gegen die Verletzung seines Hausrechts wehrt.
Der Fall
Die Vermieterin suchte – wie vereinbart – den Mieter in dem Mietshaus auf, um die zwischenzeitlich installierten Rauchmelder zu prüfen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Auf die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, reagierte sie nicht. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Aufgrund dessen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Räumungsklage der Vermieterin vor dem Amtsgericht blieb erfolglos; das Landgericht hingegen hat auf die Berufung der Klägerin der Räumungsklage stattgegeben.
Die Entscheidung
Die Kündigung der Vermieterin ist nicht wirksam – weder als fristlose noch als ordentliche Kündigung.
Die Vermieterin war zu einer eigenmächtigen Besichtigung der weiteren Räume nicht berechtigt, da sie mit dem Mieter allein vereinbart hatte, die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein zu nehmen. Indem sie gegen dessen Willen eine weitere Besichtigung durchsetzen wollte und seiner Aufforderung des Verlassen des Hauses nicht nachkam, verletzte die Vermieterin daher das Hausrecht des Mieters und trägt zumindest eine Teilschuld an dem nachfolgenden Geschehen.
Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zugemutet werden könnte. Dies gilt auch insoweit, als der Mieter die Grenzen erlaubter Notwehr geringfügig überschritten haben sollte.
Ein berechtigtes Interesse zu einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nach Ansicht des BGH kann auch von einer solchen Vertragsverletzung unter den vorliegenden Umständen nicht ausgegangen werden, sodass die Vermieterin kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags hat.
(BGH, Urteil vom 04. Juni 2014 – VIII ZR 289/13)
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